BOB.com数据显示，2022 年全国商品房销售面积 13.58 亿平方米，同比下降 24.3%，创近 7 年来的新低；商品房销售额 13.33 万亿元，同比下降 26.7%，创近 6 年来的新低。
在攀升至历史高位后，中国房地产的市场规模正在迅速回落。房地产相关数据的下滑，与近两年来的去杠杆政策有关，在这一轮的调整中，一些企业可能已经躺平，而另一些则是迅速调整，成功穿越周期。
近日，万科发布了 2022 年度报告。年报显示，万科实现了营业收入 5038.4 亿元，同比增长 11.3%；归属于上市公司股东的净利润 226.2 亿元，同比上升 0.4%。
整体来看，当下开发业务不再是衡量房企的唯一标准，万科多元化业务已初见成效，也是万科韧性发展，业绩稳健的关键。
无论是万科时任董事长王石就提出 房地产业已经从黄金时期逐渐步入白银时代 的说法，还是以及郁亮在 2018 年时喊出的 活下去 ，以及去年传递的 黑铁时代 的论调，都体现了万科在经营中的居安思危。
一直以来，万科敬畏市场，坚持做正确的事，也让万科在 2022 年实现稳健业绩表现的同时，也守住了安全经营的底线，稳住了物业开发的基本盘。
年报显示，万科 2022 年房地产开发结算毛利率为 20.4%，较 2021 年同期下降 2 个百分点，但如果用去年前三季度的 20.7% 对比，毛利率已经明显平滑下来。
去年，万科全年交付了超 34 万套新房，有 116 个项目交房即交证，房地产开发结算毛利率为 20.4%，较 2021 年同期下降 2 个百分点，尽快有所下滑，在行业主流房企中的毛利率情况仍处前列。CFO 韩慧华在业绩发布会表示，从目前销售的情况看，相信 2023 年之后毛利率会有一定的回升。
在房地产开发业务依旧是公司收入和利润主要来源的背景下，稳住开发业务的毛利率，就是守住了基本盘。
在精准布局上，相比 2021 年，万科在 2022 年投资更加聚焦高能级城市，全年新增项目 36 个，其中 95.6% 位于一二线城市，主要位于上海、深圳、东莞等经济动力强劲的城市，新开项目投资兑现度接近 90%。BOB.com
另外，万科在拿地上也更为审慎，去年拿地权益地价总额约 496.4 亿元，只有 2021 年的 35%。选择项目方面，万科也更为谨慎，其在杭州获取的一个项目，甚至一年内就可以实现现金流回正。
截至去年底，万科经营性现金流连续 14 年为正。三条红线维持 绿档 ， 净负债率仅 43.7%，处于行业低位，持有货币资金 1372.1 亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.1 倍。
同时，万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至 79.5%，新增融资的平均成本为 3.88%，存量融资的综合融资成本为 4.06%。健康的财务状况让国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。BOB.com
尽管开发业务是万科的基本盘，但在郁亮看来，万科未来的核心优势在于经营和服务业务。自从提出管理红利后，万科便开始了向 开发经营服务并重 战略的全面转型。
相比其他同行，在经营服务业务上，万科早在 8-10 年前就开始布局，从目前来看，方向对、起步早、布局全、协同多。
万科目前拥有业内最全面的不动产赛道布局，包括以 印力 为代表的商业、以 泊寓 为代表的长租公寓、以 万物云 为代表的空间服务以及以 万纬物流 为代表的物流业务。已经初步建立了解决大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。
在 2022 年，万科经营服务业务全口径收入达 512.6 亿元。其中万物云已经完成分拆上市，营收同比增长 26.1%；
物流业务全年实现营收 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中冷链业务实现 46.7% 的增长。目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一；
长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房 21.5 万间，营收同比增长 12.1%；
全年实现营收 87.2 亿元，同比逆势增长 14.3%，新开业 25 个项目，累计开业商业项目达到 242 个，为国内房企最多。
郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
按照万科的计划，经营服务中的泊寓将于今年启动 REITs 发行工作，并实现成本法下的盈利，万纬物流将完成 REITs 发行，万物云目标落地超 100 座蝶城。
在业内人士看来，经营服务业务已成为万科新增长极，BOB.com未来在 REITs 等金融工具以及折旧摊销影响减退的带动下，该类业务 利润蓄水池 的作用有望逐步显现。
对于房地产企业而言，过往过度追求高周转的迅速做大规模的，如今大都已退出比赛，而稳健经营的，做好产品，做好经营服务往往坚持到了最后。对于企业而言，需要长线思维，要有做细致活、辛苦活的准备。